전월세 전환율 계산방법 및 월세 계산법(부동산 반등시점은?)

전월세 전환율 계산방법과

월세 계산법 

 

 

 

 

22년 급격한 기준금리 인상으로 시중 은행의 모든 대출 금리가 급격하게 상승하였습니다. 특히 아파트 전세로 거주하는 실수요자들은 전세대출의 금리 상승으로 부담감을 느끼고 있습니다. 이에 전세, 반전세, 월세 등을 신중히 고민해서 선택해야 하는 사례가 증가하고 있습니다. 

 

 

 

 

현재의 부동산 심리상 매수는 꺼려지고 대출 금리에 대한 부담감이 있기때문입니다. 월세가 전세금 대출 금리보다 비싸다면 전세를 선택할 필요가 없게 됩니다. 그래서 전세를 고민하는 실수요자라면 반드시 전월세 전환율 의미 및 계산방법, 그리고 월세 계산방법 등을 숙지 해야 합니다. 

 

 

 

 

■전월세 전환율이란 

전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할때 적용되는 비율을 의미 합니다. 전월세 전환율이 높을수록 임대인의 월세 수익은 증가하게 됩니다. 주택임대차 보호법을 살펴보겠습니다. 

 

ⓐ은행에서 적용하는 금리와 해당 지역의 여건 등을 고려하여 대통령으로 정하는 비율 : 10% 

 

ⓑ한국은행의 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율: 4.5% (현재 기준금리 2.5% + 대통령령 지정 이율 2%)

 

전월세 전환율은 ⓐ와 ⓑ의 금리중 낮은 비율인 4.5%를 넘을수 없습니다. 그러나 실제 시장에서는 전월세 전환율이 정확하게 적용되고는 있지 않습니다. 2022년 7월 기준으로 전국 전월세 전환율은 5.9%입니다. 수도권은 5.4% , 지방은 6.7% , 서울은 4.9%입니다. 

 

 

 

 

■전월세 전환율 계산방법

①월세를 전세로 전환할때

월세를 전세로 전환할때는 별도의 기준이 없습니다. 실제 전월세 전환율의 상한은 전세를 월세로 전환할때만 적용되고 있습니다. 그러므로 지역별로 다르고 해당 상품의 환경 및 가치, 인식에 따라 많은 차이가 발생합니다. 그럼에도 보편적으로 살펴보겠습니다. 

 

예시) 전국 전월세 전환율 평균 5.9%

-현재: 보증금 5천만원 월세 100만원

-1년 월세: 1200만원 

-전세금: 1200만원 / 전환율 5.9% + 기존 월세 보증금 = 약 2.5억 

 

그러나, 서두에서 말씀드렸지만 전세는 해당 상품에 따라 전세금의 가이드 라인 윤곽이 잡혀 있기 때문에 해당 상품과 지역의 입지, 주변 부동산 현황 등을 일반적으로 따라간다는점 유의하여 주시기 바랍니다. 

 

 

 

②전세를 월세로 전환할때

예를 들어 현재 5억의 전세에 거주하고 있는 상태에서 월세 보증금 2억으로 전환한다고 가정해보겠습니다. 그렇게 되면 나머지 차액 3억에 대한 월세를 계산하면 됩니다. 

 

1)월세 전환 보증금 : 3억 

2)계산: 3억 x 4.5% = 약 1350만원

3)한달월세: 1800만원/12개월 = 113만원 

 

즉, 월세 보증금 2억에 113만원을 지불하면 됩니다. 만약 거주자가 전세 5억중 3억을 대출받고 이자가 4.5%이상이 된다면 월세를 선택하는것이 유리합니다. 반대의 상황이라면 전세가 유리하겠죠? 

 

 

계산방법이 이해가 되지 않고 어려우신분들은 네이버에 전월세전환율 계산기를 검색하시면 쉽게 사용이 가능하십니다. 그러나 전세 또는 월세를 계약 준비중이시라면 반드시 계산방법을 숙지하고 계산기를 활용하여 금전적인 피해가 발생되지 않도록 주의하여 주시기 바랍니다. 

 

 

 

■부동산 반등시점은? 

현재의 부동산 하락 요인은 인플레이션을 잡기위한 유동성 축소, 즉 급격한 금리 인상이 원인입니다. 금리가 인상됨에 따라 라 모든 실물자산의 가격이 조정을 받고 있습니다. 대표적으로 부동산과 주식이 있습니다. 

 

그렇다면 부동산 조정을 마무리하고 재상승 시점은 언제가 될까요? 여기서부터는 개인적인 견해입니다. 

 

1. 금리 상승이 둔화되기 시작했을때

 

2. 해당 지역의 공급은 여전히 부족할때 

 

3. 1과 유사하지만 주식시장이 반등할때 

 

4. 월세에서 전세 선호가 증가 할때 

 

 

이상으로 전월세 전환율 및 월세 계산방법에 대하여 알아보았습니다. 감사합니다.